新加坡零售业在全球低迷中表现相对坚韧
在全球零售承压背景下 新加坡凭借旅游与体验导向策略表现出相对韧性
全球背景
在全球范围内 实体零售正面临网络零售冲击与非必需品消费的谨慎态度 前景承压。根据城市土地研究所与普华永道对十四个国家四百六十名房地产专业人士的调查 零售物业被视为前景最黯淡的领域之一。然而调查亦指出 亚太地区并非全然悲观 2019年上半年该地区零售投资额下跌七个百分点至约 $165 亿 远小于全球三十五个百分点的降幅。
新加坡第三季度表现
在新加坡 乌节与史各士路以及市中心的零售市场在2019年第三季度录得温和增长 季度租金上涨零点五个百分点 同比上涨零点三个百分点。Edmund Tie 研究与咨询资深总监陈爱丽丝表示 国际游客数量增加 以及双十一与黑色星期五等全球促销活动 为零售市场带来提振。酒店业反馈亦显示 会展场所的入住率与咨询量有所增加。
品牌整合趋势加速
近年来 新加坡零售业整合步伐加快 Isetan Cold Storage Marks and Spencer MPH 以及纪伊国屋缩减业务 Crabtree and Evelyn关闭所有本地门店 莎莎与 Home Fix宣布退出本地实体零售。与此同时 迪卡侬接替麦德龙 成为先得坊的主力租户。
扩张较活跃的领域
- 餐饮与餐饮体验
- 健身与运动体验
- 亲子与儿童娱乐
体验导向样板
星耀樟宜与翻新的福南购物中心通过场景化体验 活动编排 与跨品类融合 吸引客流并延长停留时间。
供应放缓有助缓解租金下行
展望未来 新加坡零售物业的新增供应预计明显减少 2020年约二十万平方英尺 远低于2015年至2019年间每年约一百四十万平方英尺的历史平均水平。供应减少有助缓解租金下跌 然而自2019年初以来 游客数量 旅游收入与零售额的增长放缓 恢复可能需要更长时间。
灵活办公与旅游业带来机遇
灵活办公进入市中心购物中心 例如 JustCo 自2018年起进驻滨海广场三楼 全球灵活办公运营商 IWG 在2019年亦于莱佛士坊与 TripleOne Somerset 开设大面积办公空间。
受商务与休闲旅客增长推动 酒店与会展业预期在2020年支撑零售市场。市场更可能呈现双层结构 地段优越与管理完善的商场租金倾向保持稳定 黄金地段租金跌幅预计不超过一个百分点 然而业主尤其是机构投资者与房地产投资信托将在租金与入住率之间持续平衡。
市场展望
- 短期 依赖旅游与会展推动的客流与消费动能
- 中期 体验导向与全渠道整合能力决定租金与坪效表现
- 供给收缩对核心地段商场更为有利 二线资产需要通过再定位与资产管理提升竞争力